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长租公寓爆雷,5条租房建议教打工人有效维护自身权益

2021/01/13 17:35

  前段时间,关于 “蛋壳公寓的公司财务‘跑路’,公司破产倒闭”、“拖欠多家合作方款项”、“拖欠房东房租”,多名供应商甚至来到蛋壳总部敲锣讨债的新闻在网上流传。2年前还在流行P2P爆雷,今年雷区就跳到了长租公寓。作为租房一族的我一下有点懵:这雷都炸到家里来了?


长租公寓蛋壳公寓

  从行业领军到债主盈门,蛋壳到底经历了什么?

  据蛋壳公寓招股说明书显示,从2015年到2020年第一季度,蛋壳公寓旗下运营的房屋数量从2432套增长至41.9万套,翻了172倍!2019年年初,蛋壳还以2亿美元的价格收购了另一个著名公寓品牌爱上租,更加坚固了自己的行业领先地位。从数据上来看,蛋壳既不缺房也不缺房客,怎么就没钱了呢?

  这里就牵扯到蛋壳作为一个“中间商”,与房东和租客签署的租赁合同存在着不对等性。说白了,二房东身份的蛋壳其实是立足于低入高出的利益差。他们从实际的房东手里租到房子,简单装修之后再加价租出去。

  当然,蛋壳的盈利当然不是局限于眼前这一点点差价,小小的蛋壳可是有着大大的野心呢!蛋壳的野心,支撑点就是两份合同的支付周期差:当租客们按照年付或半年付的合同将租金交到蛋壳手中时,蛋壳却是以月为单位向大房东支付租金,即收六付一,甚至收十二付一,这就使蛋壳获得了大笔现金流,当它们动用这笔钱去抢占市场,便开始身陷庞氏骗局的漩涡。一旦其中某个环节出现问题,随之而来的就是一连串的连锁反应。

  前文提到,这过去的五年间,蛋壳兜里的房屋数翻了五倍,烧钱式的跑马圈地堪比某幸。可想而知,这样的模式必然导致严重的资金压力,一边是扩张所需的市场投入,一边是已出租公寓的运营和服务成本,一旦出现现金流断裂,即便这个缺口期很短暂,也将给脆弱的蛋壳带来一道触目惊心的裂痕。


  作为蛋壳,如何破局是个亟待解决的问题,而如何找到业态良性发展新模式,也是每一家长租公寓需要思考的——前车已为鉴,切莫重蹈覆辙。

  然而,作为租客,相比于长租公寓的行业发展,我们其实更关心,中介公司爆雷之后,租户的权益如何维护。毕竟,中介可以跑路,租客却不能,当房东们上门收房时,租客们纵使一肚子委屈也无能为力。所以,与其出事后跳脚,不如防患于未然,租房前了解这五个关键点,让自己住得更安心:


危房

  一、危房不能租

  无论何时,安全都是第一位的。

  据58安居客房产研究院的调研数据显示,在所有租房者中,大约八成的租客月薪在万元以下,其中一线城市的租客对于租金的心理价位平均在每月2000元左右。而从各大中介公司的房屋租赁信息来看,绝大多数的房屋租金都是超过租房者预期的。所以,很多初入社会、没什么积蓄的年轻人会选择位置偏远、房屋状况较差但租金便宜的房子住,甚至为了省钱宁愿租危房。

  首先,房东在明知自己的房子是危房的情况下仍将房子租出已经是违法的,这一点在多地出台的“出租房屋安全管理办法”中都有明确说明。其次,危房除了楼体脆弱,往往也缺乏管理,存在很多安全隐患。难道我们白天辛苦工作,晚上还不能睡个踏实觉吗?


  二、违建房屋不能租

  有时候,屋主购房后会为了自己的便利或是经济上的考虑在现有住房的基础上扩建,但这种扩建本身就是违法行为,将这样但房屋出租自然也是得不到承认的,租户权利无法得到保障。


  三、买卖不破租赁

  有些租户可能会遇到这样一个尴尬的问题:我跟房东签了一年的租赁合同,但在合同还未到期的时候,房东就把房子卖了,那我还能继续住吗?如果新房主不同意继续出租怎么办?


《中华人民共和国民法通则》

  根据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第119条规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房东继续有效。”

  一句话:随便你房东怎么卖,只要我合同不到期,我就可以继续住。这个是有法可依的,广大租户朋友们可以放心大胆地维护自己的合法权益。同时,“民法典”还规定,出租人在出卖租赁期房屋时,应当提前告知承租人,承租人享有同等条件下的优先购买权。这也是保障了承租人的居住权,当房屋产权人变动的时候,租户不至于无处可去。


  四、房屋转租需经房东同意

  转租,这也是租房过程中一个很常见的现象。租房本来就带着不确定性,很可能前脚刚签完租约后脚就出现了工作变动,导致我不能再租住在原来的地方。怎么办?总不能白白把房子空在那里,这时候我自然就想到了转租。

  转租当然可以,但一定要经过房东同意。如果未经房东同意而私自将房屋转租,这期间房屋出现任何问题承租人都是要承担责任的。这样的案例屡见不鲜,承租人觉得自己将房屋转租,第三人将房租交给自己,自己再交给房东,三方都没有任何损失。但这是建立在第三人规矩本分的基础上,若他在出租房中从事违法勾当,或是对房屋造成损害,这个合约中的实际承租人也是要负有相关责任的。


  五、通过中介租房应注意什么

  这就是我们开头说到的蛋壳爆雷事件了。我相信,大多数租户在租房的时候还是通过中介的,这时候我们怎么避免租房过程中出现的托管公司跑路风险?

  首先,当然要找正规的、手续齐全、经营时间长且规模较大的公司,这样的公司运营相对规范,抗风险能力也比较大,其实已经很大程度上避免了很多风险。

  那有朋友可能又说了,蛋壳也是正规大公司,不还是爆雷了!要想更保险的话,我们可以要求看房东和中介签订的托管协议,如果他们之间的支付周期和我们与中介的支付周期相差不大,那也能减少很多风险。

  其实在生活中,很多人觉得法律离我们很遥远,律师也是电视剧里看的。其实,法律是渗透到我们生活中方方面面的,就像我们今天谈的租房,又或是职场、婚姻、遗产继承,都需要足够的法律知识来维护我们自身的权益。不要等到吃亏了才想到维权,学点法律,是对自己的保护。学习更多法律知识,可以在线咨询,个人和企业学习成长!


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